1) Nel Modello di acquisto GbR, sarò ufficialmente proprietario del mio appartamento?

I singoli investitori acquistano l’appartamento desiderato e ne divengono proprietari al 100% nel momento in cui il Notaio trasferisce la proprietà dell’intero stabile dal proprietario-venditore alla Partnership (la quale è composta da tutti gli investitori reperiti da Inspiration Group). Contestualmente al trasferimento della proprietà, viene inoltrata al Catasto di Berlino, la domanda di frazionamento dei singoli appartamenti. Durante l’elaborazione di detti certificati, la Partnership amministrerà lo stabile e verranno ripartite le rendite ai rispettivi proprietari relativamente al proprio appartamento acquistato locato mentre le chiavi degli appartamenti liberi verranno consegnate entro 30 giorni dal momento dell’acquisto. Conclusosi l’iter di elaborazione dei singoli certificati catastali di proprietà (12/18 mesi), la Partnership verrà sciolta (per esaurimento dello scopo sociale) ed i singoli proprietari saranno liberi di disporre degli immobili.

2) Nel Modello di acquisto GbR, potrò vendere il mio appartamento in ogni momento, o ci sono dei vincoli?

Ciascun investitore è libero di poter vendere il proprio appartamento in qualunque momento, ma facendo alcune distinzioni:

– invece, nel momento in cui ciascun investitore avrà ricevuto il proprio certificato catastale di proprietà, la stessa potrà essere venduta senza alcun vincolo (ad es: prezzo di acquisto € 100 – prezzo di rivendita € 130).

3) Nel contratto viene stabilito un termine temporale entro il quale si deve costituire la società GbR?

Si. Ogni Progetto venduto attraverso il Modello di acquisto GbR ha una data entro la quale l’80% delle unità proposte in vendita dovrà essere venduta a pena di restituzione delle somme versate a ciascun investitore. Tutto ciò è inserito espressamente nel contratto di acquisto che ciascun investitore dovrà firmare. Ovviamente, la Partnership potrà essere costituita soltanto una volta ricevuta la conferma, da parte del Notaio, dell’avvenuto pagamento del saldo di tutte le unità che compongono lo stabile.

4) Nel Modello di acquisto GbR, cosa succede se non dovessero essere venduti tutti gli appartamenti  entro il termine stabilito? In questa eventualità, potrò recuperare le somme già versate?

Nel contratto di acquisto è sempre indicata una data entro la quale l’80% delle unità presenti nel condominio deve essere venduto. Qualora questa condizione non dovesse essere rispettata, il Notaio (il quale ha la disponibilità delle somme versate dagli investitori) è obbligato per legge a restituire per intero gli importi versati da ciascun investitore.

5) Nel Modello di acquisto GbR, il contratto di acquisto è subordinato all’accettazione del mutuo?

Si. Il contratto di acquisto prevede che, qualora la richiesta di mutuo non dovesse venire accettata, l’investitore sarà libero di ritirarsi dall’acquisto e ricevere la restituzione delle somme versate o, in alternativa, procedere con l’acquisto rinunciando all’accensione del mutuo.

6) Nel Modello di acquisto GbR, qualora un investitore rinunciasse all’acquisto una volta formata la Partnership, quali conseguenze ci sarebbero sugli altri investitori?

Una volta formata la Partnership, la stessa procederà all’acquisto dell’intero stabile e, attraverso il Notaio, a depositare le richieste di frazionamento delle singole unità. Ciascun investitore, è libero in qualunque fase di abbandonare la stessa, procedendo alla vendita della propria quota, cederla a terzi, ecc… In qualunque caso, i costi per le predette variazioni (notarizzazione, variazione al catasto, ecc…) ricadranno sull’investitore che rinuncerà all’acquisto e non sulla Partnership.

7) Quali garanzie ci sono riguardo le somme versate prima dell’acquisto dell’appartamento?

Tutte le movimentazioni economiche delle operazioni di vendita del Modello di acquisto Collettivo GbR transitano sul conto fiduciario notarile aperto ad hoc per ciascun Progetto.

Pertanto, a garanzia degli investitori vi è la circostanza che Inspiration Group, così come i compartecipanti alla Partnership, non hanno la possibilità di poter accedere alle somme ed utilizzarli in maniera diversa dagli scopi prefissati.

Inoltre, il Notaio che segue l’operazione di vendita invierà a ciascun investitore la conferma di avvenuta ricezione dei versamenti effettuati ed avrà la responsabilità di garantire l’avanzamento dell’operazione di acquisto.

8) Nel Modello di acquisto GbR, ci sono degli ulteriori costi da dover aggiungere al prezzo di vendita indicato nelle liste prezzi?

No. Le somme indicate nelle liste prezzi sono comprensive di tutte le spese necessarie per l’acquisto (Tassa trasferimento proprietà, Notaio, tassa nuovo accatastamento, servizi di agenzia). Inoltre, il prezzo comprende per tutti gli appartamenti anche i costi di ristrutturazione dell’edificio (Facciate, scale, androne, cantine, corte interna, tetto ed impianti condominiali di luce, acqua e riscaldamento centralizzato), mentre per gli appartamenti liberi (a meno che non sia specificato diversamente) anche quelli di ristrutturazione interna.

9) Quali sono le spese che dovranno essere aggiunte per l’acquisto dell’appartamento? (Ad es: Notaio, tasse, imposte, ecc…).

Nel Modello di acquisto Collettivo GbR non ci sono spese aggiuntive. Il prezzo degli appartamenti indicato nella lista prezzi che inviamo, sono già comprese tutte le spese necessarie per l’acquisto. Pertanto, a tale somma, non dovranno essere le spese accessorie in quanto già comprese.

Al contrario, nel Modello di acquisto tradizionale (appartamenti già frazionati al Catasto) i prezzi indicati nelle tabelle, non sono comprensivi delle spese necessarie per l’acquisto che, normalmente sono: Notaio (ca. 2%), tassa trasferimento proprietà proprietà (6%), tassa per la pratica di variazione catastale (1%) e provvigione agenzia (7,14%).

  • Affitto appartamento e amministrazione della proprietà

10) Ci sono delle spese condominiali a carico del proprietario? Se si, a quanto ammontano?

Secondo la normativa tedesca, una parte degli oneri condominiali devono essere corrisposti dal proprietario dell’appartamento senza poter accollare gli stessi all’inquilino. Tali spese corrispondono ad una mensilità del canone di locazione per anno. All’interno di tale spesa, Inspiration Group offre i propri servizi di gestione. Tra questi: report dettagliato investimento, trasferimento canoni di locazione, supervisione appartamento e rapporti con l’inquilino.

11) Comprando un appartamento affittato, in quanto tempo posso prenderne possesso?

L’acquisto di un appartamento locato (affittato) se da una parte garantisce una sicura rendita ed un prezzo di acquisto inferiore rispetto ad un appartamento libero da inquilini, dall’altra dovranno essere esaminate le condizioni contrattuali di ciascun contratto per poter pianificare una risoluzione anticipata della locazione.

Questo perchè gli appartamenti acquistati locati hanno in corso un contratto di locazione dove il termine di scadenza e/o il periodo di preavviso per la risoluzione del contratto, varia di caso in caso. Il dipartimento di Customer Service di Inspiration Group si occupa delle trattative con gli inquilini per l’eventuale pianificazione di una risoluzione anticipata del contratto di locazione. Ovviamente, trattandosi spesso di una trattativa tra privati (inquilino e proprietario), Inspiration Group non può fornire alcuna garanzia sul buon esito della trattativa.

12) I costi per liberare un appartamento affittato sono già compresi nel prezzo di acquisto o devono essere pagati a parte?

Nel prezzo di vendita degli appartamenti affittati, non sono comprese le eventuali spese di buonuscita e di ristrutturazione (eventuale) dell’appartamento. Inspiration Group, fornirà all’investitore che vorrà procedere in tal senso un Business plan con tutti i costi e le proiezioni di ottimizzazione dell’investimento.

La valutazione dell’immobile, che viene effettuata dalla nostra squadra tecnica, è condizionata da diversi fattori (anzianità contratto locazione, eventuale ristrutturazione interna, età dell’inquilino, ecc…).

13) La somma indicata come “Affitto netto” indicata nella lista prezzi si riferisce all’importo che mensilmente riceverò come rendita, o ci sono delle spese che dovranno essere trattenute?

L’importo indicato nella lista prezzi nella colonna “Affitto netto” è la somma versata dall’inquilino mensilmente come canone di locazione. Da questa somma, dovranno essere trattenute le spese di gestione ed il fondo di accantonamento.

14) Perchè il prezzo degli appartamenti varia così profondamente tra un’unità e l’altra all’interno dello stesso stabile?

La differenza di prezzo è principalmente legata agli appartamenti affittati (locati) in quanto, il loro prezzo è determinato da diversi fattori che possono variare tra un appartamento e l’altro. Tra i fattori più rilevanti ci sono: anzianità della locazione e dell’inquilino, condizioni contrattuali della locazione, condizioni dell’appartamento, etc.).

L’acquisto di un appartamento affittato ha il vantaggio di ridurre il capitale di investimento, ricevere immediatamente una rendita certa ed avere un elevato potenziale di crescita del valore dell’investimento. Infatti, Inspiration Group si occupa della gestione dell’investimento attraverso il dipartimento di Customer Care, il quale interviene nella trattativa con gli inquilini nel tentativo di liberare l’immobile. In caso di esito positivo della trattativa, l’appartamento acquistato al di sotto del prezzo di mercato (in quanto affittato) crescerà in maniera esponenziale aprendo scenari particolarmente interessanti (sia per la locazione a breve termine sia per la rivendita dell’immobile).

15) Con quali modalità viene successivamente rivalutato il canone d’ affitto nel caso in cui l’appartamento acquistato sia già affittato?

Ogni 2 anni il governo di Berlino, emana delle tabelle, divise per quartieri/microquartieri, nelle quali indica una forbice di prezzo entro la quale i canoni di locazione devono essere fissati. In base a queste tabelle (Mietspiegel), i proprietari degli appartamenti, con in corso un contratto di locazione, hanno la facoltà (ogni 3 anni) di poter aumentare il canone di locazione entro il limite imposto dalle Tabelle e per un massimo del 15% rispetto all’ammontare del canone in corso.

  • Mutuo e Tassazione

16) È possibile accendere il mutuo con l’ausilio di un garante? Vi sono delle spese aggiuntive per questo?

Si, è possibile accendere un mutuo cointestato anche quando la proprietà dell’appartamento viene intestata soltanto ad uno dei richiedenti. In tal caso, i costi di accensione del mutuo restano invariati (2% + Iva (19%) della somma percepita a titolo di mutuo).

17) A cosa si riferiscono le colonne “Mutuo” e “Capitale” della lista prezzi che mi avete inviato?

Inspiration Group collabora da anni con un Istituto di credito che eroga i mutui per gli appartamenti proposti in vendita dalla nostra Azienda. Ciascun appartamento viene analizzato dal perito della Banca per poterne determinare l’importo massimo finanziabile. Pertanto, le somme indicate nelle colonna mutuo si riferiscono all’importo massimo di mutuo ottenibile per ciascun appartamento. Di conseguenza, gli importi indicati nella colonna “Capitale” si riferiscono alla residua somma necessaria per l’acquisto dell’appartamento che dovrà essere versata dall’investitore.

18) In caso di acquisto attraverso il mutuo, il tasso di interesse è fisso, e per quanti anni?

Il tasso di interesse applicato dalla Banca con la quale Inspiration Group collabora è sempre fisso, a partire dal 3% annuo. La legge tedesca impone l’utilizzo di una sola Banca per l’erogazione dei mutui all’interno del Modello di acquisto GbR. Pertanto, la Banca presente all’interno di ogni singolo Progetto, indicherà i massimali degli importi erogabili per ciascun appartamento, concedendo al singolo investitore di poter liberamente scegliere la durata del mutuo ed il peso della rata.

19) E’ possibile comprare un appartamento senza l’accensione di un mutuo?

Si. Il mutuo è un opzione che ciascun investitore è libero di adottare. Tutti i pagamenti potranno essere effettuati a mezzo bonifico bancario sul conto fiduciario notarile.

20) Inspiration Group si occuperebbe anche di seguire tutte le pratiche per l’accensione del mutuo? Ci sarebbero dei costi da aggiungere al prezzo indicato nella lista prezzi?

Inspiration Group si occupa di assistere i propri investitori per tutte le pratiche di accensione del mutuo. Pertanto, tutte le pratiche per accedere al finanziamento saranno eseguite attraverso l’assistenza diretta del nostro Team. Le spese di accensione del mutuo corrispondono al 2% + Iva (19%) della somma presa a titolo di mutuo. Tali spese, sono comprese nell’importo indicato nella colonna “Capitale” inserito in tabella.

21) Alla tassazione Tedesca va sommata quella Italiana? In quale misura?

L’importo della somma delle tasse richieste in Germania, saranno utilizzate come credito di imposta per le equivalenti tasse in Italia richieste in Italia (Tassa sulla proprietà e imposta sui redditi da locazione). Ad esempio: se in Germania un investitore paga € 500 di tassa sulla proprietà, mentre in Italia, secondo i calcoli IVIE, dovranno essere versati € 1.000, per evitare la doppia imposizione, dovrà essere versato € 500 in Germania + € 500 in Italia (1.000 meno i 500 già versati in Germania). Lo stesso verrà applicato sull’imposta relativa ai redditi da locazione.

22) L’eventuale ulteriore tassazione Italiana potrebbe essere gestita dal mio commercialista sulla scorta di documenti forniti da Inspiration Group, o richiederebbe competenze specifiche (anche solo per leggere il tedesco)?

Inspiration Group offre la possibilità ai propri investitori di farsi assistere da un commercialista tedesco che curerà la dichiarazione dei redditi in Germania al costo di € 150 annui. Lo studio di commercialisti con il quale collaboriamo provvede anche alla preparazione della documentazione (redatta in lingua inglese) che sarà utile al commercialista italiano per la dichiarazione dei redditi in Italia.